Immobilier ancien : la reprise sous conditions d’un marché encore fragile
Après deux années de ralentissement marqué, le marché immobilier ancien français a amorcé en 2025 un retour progressif vers ses équilibres historiques.
Avec plus de 900 000 transactions attendues, l’activité retrouve un niveau jugé « normal » au regard des standards de long terme. Cette reprise reste toutefois prudente et incomplète, portée davantage par un ajustement technique que par un véritable redémarrage structurel, selon l’analyse du réseau Laforêt .
Une normalisation portée par les taux et l’ajustement des prix
La détente progressive des conditions de crédit constitue le principal facteur de soutien de l’activité. Après un pic à 4,20 % fin 2023, les taux d’emprunt se sont stabilisés autour de 3,10 % en 2025, redonnant de l’oxygène au pouvoir d’achat immobilier des ménages. En parallèle, les prix ont encaissé une correction cumulée de 7 % sur 2023-2024, avant d’amorcer un rebond modéré de +1,8 % en 2025.
Ce mouvement a permis de réduire l’écart entre attentes des vendeurs et capacités de financement des acheteurs. Les mandats se montrent plus réalistes, facilitant la conclusion des transactions après deux années de blocage. Pour autant, cette reprise reste fragile : une remontée trop rapide des prix pourrait rapidement reconstituer les tensions sur l’accession, notamment pour les ménages modestes.
Une demande dynamique, une offre encore insuffisante
La demande reste le moteur principal du redémarrage. Sur douze mois, le nombre d’acquéreurs progresse de 18 %, avec une reprise observable à Paris (+20 %), en Île-de-France (+18 %) comme en régions (+17 %). Les ménages ayant différé leur projet en 2023 et 2024 ont progressivement intégré l’idée que la baisse prolongée des prix et des taux n’aurait pas lieu, relançant leurs arbitrages d’achat.
L’offre, bien qu’en amélioration (+10 % au niveau national), demeure structurellement insuffisante. Le déséquilibre reste particulièrement marqué dans les zones tendues : à Paris, la demande progresse de 20 % quand l’offre n’augmente que de 8 %. Cette tension contribue à maintenir une pression sur les prix et les délais de vente, malgré une reprise de l’activité.
Une reprise des transactions inégalement répartie
Les compromis de vente progressent de 16 % sur un an, confirmant le redressement des volumes. Cette reprise repose principalement sur les secundo-accédants, qui restent la principale force d’achat, ainsi que sur le retour progressif des primo-accédants, désormais 35 % des transactions, soutenus par le PTZ et la baisse des taux.
En revanche, les investisseurs privés restent en retrait, ne représentant plus que 17 % des transactions, contre plus d’un quart auparavant. Fiscalité, encadrement des loyers et contraintes liées à la rénovation énergétique pèsent sur la rentabilité du locatif. Ce retrait alimente une crise locative silencieuse, marquée par une hausse de la demande (+11 %) et une contraction de l’offre (-13 %) sur l’année.
Des prix en hausse, mais encore sous surveillance
Les prix repartent à la hausse dans la plupart des territoires, avec de fortes disparités locales. Paris progresse de 1,8 %, à 9 640 €/m², restant sous le seuil symbolique des 10 000 €/m² en moyenne. En régions, la hausse atteint 1,7 %, tirée par des métropoles comme Lyon (+3,5 %) ou Bordeaux (+3 %), tandis que certaines villes stagnent ou reculent légèrement.
Cette remontée est perçue comme un rattrapage après deux années de correction, mais elle constitue un point de vigilance majeur pour 2026 : un emballement des prix pourrait enrayer la reprise naissante.
Fluidité retrouvée, prudence persistante
Les délais de vente demeurent globalement stables, autour de 98 jours au niveau national, traduisant un marché actif mais encore hésitant. La négociation recule en moyenne à 4,5 %, signe de prix mieux positionnés, tout en devenant plus technique : la performance énergétique des logements joue désormais un rôle déterminant dans la formation des prix, avec des décotes importantes sur les biens classés F ou G.
2026 : une reprise suspendue à la stabilité réglementaire
Pour 2026, les perspectives restent modérément positives. Les volumes devraient continuer à se redresser, tandis que les prix évolueraient à un rythme proche de l’inflation, sans entrer dans un nouveau cycle haussier. La variable clé demeure désormais politique et réglementaire. Fiscalité des bailleurs, statut du logement, clarté des règles : les ménages comme les professionnels réclament de la visibilité.
« Les bases d’une reprise durable sont posées, à condition que le cadre réglementaire se stabilise », résume Yann Jéhanno, président de Laforêt. À l’approche des municipales de 2026 et de la présidentielle de 2027, le logement s’impose plus que jamais comme un enjeu économique et social central.